Les dejamos un artículo publicado por Florencia Lendoiro en Ámbito Financiero comparando el valor del metro cuadrado con el salario medio, que muestra el deterioro del acceso a la vivienda para la clase media en los centros urbanos.
«Una familia necesita guardar todos sus ingresos completos durante 7,6 años si desea juntar el dinero suficiente para comprar una vivienda. Se trata de un 50% más de tiempo ahorrando que hace 15 años, cuando el plazo para conseguir el monto necesario rondaba los 5 años. El cálculo se realiza teniendo en cuenta el valor promedio de las propiedades, la evolución de los salarios, y las tasas de créditos hipotecarios.
El esfuerzo para adquirir una vivienda se mantuvo estable en los últimos meses pero sigue en un nivel elevado. El último informe de CDI Consult toma como datos un ingreso mensual de $ 6.463, un precio medio de una vivienda en $ 587.680 y tasas de préstamos del 20,25% (como referencia se toma la de un crédito a 20 años en pesos del Banco Hipotecario). Con respecto a la medición anterior (de mayo de 2012), el alza del 9,7% en los ingresos fue compensada por la suba de los precios de las propiedades medidos en pesos que aumentaron el 5,6% y la tasa de la financiación hipotecaria que lo hizo 1,7 punto porcentual. En este cálculo no se contempla el impacto de la línea oficial PRO.CRE.AR, dado que tiene una tasa subsidiada y un volumen de otorgamiento acotado en el mercado.
Si se toma como base un ingreso familiar cercano a $ 6.400 (equivalente a unos u$s 715 a la cotización «blue»), como hace este estudio, una familia no puede comprar por mes ni siquiera un metro cuadrado en el barrio más barato de la Capital Federal: Nueva Pompeya (donde cuesta en promedio u$s 1.165).
Este alto nivel de esfuerzo para acceder a la vivienda en términos de ahorros necesarios perjudica mayormente a la clase media, demandante de un crédito para comprar una propiedad. Pero a la vez se da un contexto de paralización casi total del mercado inmobiliario, que los operadores adjudican casi en su totalidad al cepo cambiario y la cada vez mayor brecha que existe entre el dólar oficial y el «blue», que complica las tasaciones de las propiedades. De hecho, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, asegura que el año empezó con una caída de la actividad superior al 80% en relación con el año pasado.
Convertibilidad
El estudio de CDI Consult muestra que con respecto a los últimos valores que se manejaron durante la convertibilidad, el alza promedio de departamentos medidos en la moneda estadounidense fue del 192,2%, es decir que hoy las propiedades cuestan casi el doble que en la convertibilidad. Medidos en pesos, los inmuebles aumentaron un 878,2%. Esto significa que los precios son casi 8 veces lo que eran en 2000.
En la Capital Federal, actualmente, el precio del metro cuadrado de una propiedad usada oscila en promedio entre los u$s 2.825 (en Recoleta-Retiro) y los u$s 1.165 (en Nueva Pompeya), según la consultora Reporte Inmobiliario. En el caso de las propiedades a estrenar, se encontraron valores en la zona de Parque Las Heras de u$s 4.225. Allí, los valores se incrementaron un 10% en el último año. Todos los nuevos emprendimientos se financian y se cobran en pesos. Por eso, son prácticamente las únicas operaciones que se realizan en el mercado en los últimos meses.»