El Gobierno impulsa una nueva ley de alquileres que replica una buena idea que ya se puso en marcha en la Ciudad de Buenos Aires y que es eliminar las comisiones de inmobiliaria para el inquilino y trasladarlas al propietario.
Hay más cambios, acá el análisis que hizo el economista de la universidad Di Tella Juan José Cruces
Positivo: 1) que la comisión la pague el dueño. Esto hace que los honorarios del martillero sean más parecidos a los de competencia perfecta, y eso es bueno para todos (menos para la inmob, obvio!). Dueño tiene relación repetida c/inmobiliaria y puede negociar honorarios inferiores.
Lo que estaría mal es que pongan precio máximo a la comisión, como se hizo e/CABA. Martillero hace 2 roles: encontrar contraparte (matchmaking) y evaluación del inquilino (screening). Ante 2º rol, si inquilino paga parte d comisión, tiene ínfimo poder negociador y hay espacio p/abusos.
La evaluación del inquilino es similar a examen médico pre-ocupacional: sería locura que deba pagarlo el aspirante a puesto d trabajo, porque daría lugar a que el médico le cobre cualquier cosa –dada la presunta imperiosidad del candidato de conseguir trabajo y que el empleador elije al médico!
2) Es positivo también favorecer el uso de garantías alternativas a una propiedad porque permite que más gente pueda tratar de alquilar. No me queda claro cuán vinculante es el cambio, pero está bueno ir en esta dirección.
3) También es positivo que el depósito de garantía se indexe por el valor del alquiler, un reflejo de pura justicia contractual.
4)Y también la posibilidad de irse dos meses antes del vencimiento del contrato sin penalidad.
No sé: no me queda claro que sea beneficioso extender el plazo mínimo a tres años de prepo. Los contratos cortos (tomar café/vinito y salir un par de veces..) son la solución alternativa a un contrato largo (casamiento) ante la incertidumbre sobre el valor real de un contrato…
Forzar casamiento ante primera atracción recíproca puede provocar a que ni siquiera haya café! En el marco de incertidumbre argentina actual, puede ser mala idea justo ahora forzar contratos más largos. Digo, puede resultar que se retiren unidades de la oferta.
Negativo: inducir a que los contratos queden denominados en UVAs. La flexibilidad del sistema de precios en pesos y la ley que tenemos ha permitido 1 reducción del 40% en valor real de alquileres desde la Convertibilidad manteniendo vacancia en 5%. BUENÍSIMO P/INQUILINOS y merc en gral!
Te lo digo más fácil: si esta forma de indexación hubiese estado en vigencia desde 2001, me juego a que hoy los alquileres serían más caros y habría más unidades vacías.
