Cuando un individuo, una familia o un pequeño inversor proyectan un negocio inmobiliario, inmediatamente surge la duda de qué tener en cuenta y cómo saber si el desarrollador a cargo del proyecto es confiable. La primera respuesta a esta pregunta es la experiencia en el negocio, es decir, los antecedentes comerciales del emprendedor inmobiliario a cargo del proyecto. “Es clave conocer quién es y cómo se ha comportado en el pasado”, destaca el arquitecto Alejo García Guevara, y hace hincapié en valorizar tanto los aciertos como los errores cometidos. “Es mucho mejor aún si se le conoce algún fracaso o situación no deseada al desarrollador y ver cómo se ha comportado en ella con sus clientes”, marca.
El segundo punto a tener en cuenta es la solvencia económica. Si bien hay figuras como las del fideicomiso que protegen los bienes destinados al emprendimiento de los problemas o errores comerciales que tengan sus realizadores, es importante contar con respaldo patrimonial que de mayores garantías de soluciones justas ante situaciones imprevistas.
El director de Eidico, Patricio Lanusse, explica que “en la Argentina actual es difícil que los costos no sufran cambios, por eso lo más importante es la capacidad del desarrollador para prevenir los desvíos y saber encontrar recursos apropiados para superarlos”.
A la hora de medir la rentabilidad del proyecto también hay que ser cauteloso. Para Guido Wainstein, Director de Qualis Development, en el actual contexto, “una tasa de rentabilidad de entre 13% y 15% anual sobre el aporte es un muy buen resultado, teniendo en cuenta que la inversión se realiza durante el periodo de construcción civil de la obra”.
“Hay que identificar y definir el escenario y los riesgos a asumir, evaluar fortalezas y debilidades del proyecto. Si el producto ofrecido es el desarrollo de un inmueble, lo que vale es la calidad del producto a desarrollar, su costo, su capacidad de revalorización y los riesgos a asumir en su desarrollo”, marca Lanusse.
Wainstein recomienda verificar la memoria constructiva y los detalles y amenities que incluirá el proyecto. “A partir de este momento, el reloj del emprendimiento está en cero y empezarán a producirse los corrimientos por inflación. Es importante conocer, antes de ingresar al proyecto, cuál es el mes tomado como base de cálculos de costos del emprendimiento”. De esta manera, el inversor podrá estimar cuán realistas son esos costos.
Hay que tener en claro que cuando un inversor ingresa en un desarrollo inmobiliario al costo no tiene definido un precio fijo y lo que le están dando es una cifra orientativa. Por eso será importante saber cómo se realizarán los ajustes de precios que requiera la obra, si aumentando la cantidad de cuotas y extendiendo el plazo de la ejecución, o incrementando los desembolsos periódicos de los participantes y respetando los plazos de entrega. No hay un formato mejor que el otro, todo depende de las condiciones económicas y el destino para la obra que tenga cada inversor.
La protección económica
Hay dos formatos con los que se financian los desarrollos inmobiliarios. En el más tradicional el desarrollador vende boletos de compra de un proyecto y cuando concreta la obra con los fondos que fueron integrándose por esas ventas, cada inversor puede escriturar el bien a su nombre. Si bien este formato fue ampliamente utilizado en el pasado, es menos seguro que el fideicomiso. En este esquema de negocio tradicional, el inmueble es propiedad del desarrollador hasta la entrega y escritura, lo que significa que esa obra en la que invertimos y de la que tenemos un boleto de compra podría tener que responder ante un problema financiero, económico o judicial del desarrollador por ser parte de su patrimonio.
En estos casos, “siempre debemos verificar si el grupo desarrollista cuenta con los fondos suficientes para la ejecución del emprendimiento”, remarca Wainstein.
El formato del fideicomiso surgió para evitar este tipo de problemas, ya que se trata de un instrumento jurídico que permite aislar a los activos del proyecto (el terreno, la obra, los permisos y avances obtenidos) del patrimonio del desarrollador, protegiendo a los clientes ante una eventual quiebra del mismo.
“Pero este instrumento por sí solo no garantiza en absoluto que el desarrollo llegue a buen fin”, coniciden García Guevara y el presidente del Colegio de Escribanos, Carlos Dalessio.
“Fideicomiso deviene de la palabra ´confianza´, y es ésa su esencia: se basa en la confianza depositada en quien llevará adelante el proyecto (fiduciario) para que logre una ejecución buena, en el sentido ético de la palabra, y solvente, en cuanto al conocimiento que debe tener para la tarea encomendada”, dice el arquitecto.
Al ingresar a un fideicomiso, Dalessio recomienda:
• Revisar la memoria descriptiva del proyecto para ver con qué instalaciones contará y en qué período se estima que serán concretadas.
“Esta información le permitirá tener en claro al inversor que entra en la primera etapa a un proyecto, por ejemplo, cuando se pondrá en marcha la cancha de golf o de tenis que lo motivaron a sumarse al emprendimiento y que quizá están pensadas para la cuarta etapa”.
• Controlar si se integra el dominio del inmueble al fideicomiso.
“Puede que a la hora de suscribir un fideicomiso el desarrollador sólo cuente con un boleto de compra de un terreno y que la operación se concrete con el dinero que aporten quienes ingresen al proyecto. Pero debe estar en claro que cuando se concrete la adquisición se integrará el terreno o se devolverán los aportes realizados”.
• Para el fiduciario debe estar prohibido vender o hipotecar los bienes que conforman el fideicomiso.
“Si bien los bienes que están dentro del fideicomiso están separados de los activos del fiduciario que encabeza el fideicomiso, este tiene la posibilidad de venderlos o hipotecarlos, dando lugar a una maniobra fraudulenta, salvo que se explicite lo contrario”.
La historia
La experiencia es fundamental al final de la lista. Pero no sólo debe medirse como desarrollador, si no también en el tipo y zona del emprendimiento. Si la zona donde se invertirá y el desarrollador son nuevos al mismo tiempo, se estará tomando una decisión de inversión de alto riesgo.
Si la zona es nueva y el desarrollador tiene experiencia, la situación es muy distinta y de riesgo más acotado. “Los desarrolladores aprenden y pueden extrapolar dicho conocimiento a nuevas zonas, nuevos productos y nuevos clientes. Basta con mirar ejemplos recientes de grandes empresas que han incursionado con éxito en zonas nuevas, tales como Eidico en diferentes ciudades del interior y del exterior; o Eduardo Costantini con la nueva ciudad pueblo en Escobar”, marca el arquitecto García Guevara.
Wainstein, en tanto, marca que no es igual la experiencia que se requiere para desarrollar torres en áreas céntricas de ciudades pobladas que para hacer un barrio cerrado en las afueras. “Lo que un desarrollista mira en ambos casos es la ubicación, la envergadura del proyecto, los posibles usuarios y las cifras del negocio. Pero en el caso de los barrios cerrados, deben pensar además en la prefactibilidad que otorgara cada municipio”, dice el director de Qualis Development.
Cada ropaje jurídico otorgará una protección diferente a los inversores, con el que se sentirán más cómodoa según las necesidades y expectativas que tengan. Pero la experiencia del desarrollador será central a la hora de estimar su performance futura, tanto por los éxitos que haya logrado como por la forma en la que haya podido responder ante un fracaso. Ese camino recorrido siempre actuará en beneficio de los clientes.
@ceciliaboufflet
Este artìculo fue pubicado en la revista Tigris de la edición de marzo de 2013
