El cepo al dólar comenzó a dar sus primeros pasos en noviembre del 2011, pero recién en mayo del 2012, las nuevas medidas alcanzaron el mercado inmobiliario con la suspensión de la venta de dólares y la prohibición de cambiar el dinero proveniente de un crédito hipotecario. A un año de implementación de las nuevas reglas de juego, hay ganadores y perdedores en el real estate.
En el primer grupo hay que alinear a quiénes ya estaban trabajando en pesos, total o parcialmente, porque pudieron sostener el volumen de ventas y encontrar nuevos compradores en los inversores que tienen un flujo de pesos y ante la desaparición de la posibilidad de ahorrar en dólares vuelcan el flujo de sus ingresos a ladrillos, con el objetivo de preservar el valor.
“Después de unos meses de caída y ajuste del mercado, este año comenzó en línea con los volúmenes de venta planeados, y vendimos más de 100 millones de pesos en el primer trimestre”, explica Alejandro Belio, de la desarrolladora TGLT que difunde trimestralmente sus resultados en la Bolsa de Comercio y comercadializa en la actualidad una torre de super lujo, Forum Alcorta, con departamentos promedio de 250 metros cuadrados y mucho lujo; y dos edificios con amenities en Palermo y Nuñez, bajo el nombre Astor.
Inversores
“Los compradores llegan buscando opciones de inversión donde calzar el flujo de pesos que tiene para ofrecer, sobre todo en donde hay unidades chicas en venta y en muchos casos compra varias unidades. En las ofertas de unidades grandes, el ritmo de ventas es más lento pero eso es razonable, ya que se trata de
usuarios finales que empiezan a movilizarse cuando se acerca la finalización de la obra”, agrega Belio.
Pero también aparecen nuevos inversores en el mercado corporativo. “Las firmas extranjeras que en encuentran alguna complicación para girar sus dividendos en dólares al exterior, buscan posibilidades de inversión en Real Estate en la Argentina”, explica Guido Wainstein, Director Qualis Development.
En el interior del país, donde el mercado estaba menos dolarizado antes del cambio de reglas, el cambio de modelos fue más simple. Las ventas de departamentos terminados, inclusive, cayó menos que en Capital Federal.
Los desarrollos que presentó Eidico, el año pasado en Bahía Blanca, tuvieron excelente repercusión y lo mismo sucede con el barrio Santa Cecilia, lanzado este año en Posadas. El proyecto que incluye 180 lotes, vistas abiertas a las barrancas del Río Paraná y la posibilidad de tener amarras y embarcaciones propias busca dar respuesta al “fenómeno que se da en numerosas provincias: la migración de muchas familias en busca de una mejor calidad de vida.
Esto, aumentó la demanda en proyectos inmobiliarios accesibles y de alta calidad”, explican en la empresa.
La compañía que trabaja con sistema cooperativo logró suscribir el año pasado el 100% de los lotes de dos barrios dentro de Pilar del Este, presentados en junio y diciembre, por lo que este año presenta una nueva etapa. “Esto se debió a la seguridad de nuestro modelo cooperativo y a que el costo era imbatible”, marcan en Eidico.
El ajuste
En el otro extremo, el sector más castigado es el de viviendas terminadas en la Ciudad de Buenos Aires, donde los propietarios no quieren desprenderse si no se aseguran que el comprador tenga dólares y donde los interesados que tienen divisas en el bolsillo hacen ofertas agresivas en términos de precio, haciendo valer sus billetes.
Siguiendo la evolución de las escrituras realizadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de operaciones realizadas en un año cayó un 26% en el 2012, según la comparación interanual. Y los precios de la escritura promedio, en un año de cepo mostraron una suba de menos del 1,5%, al pasar de 458.000 pesos a 468.000 pesos por escritura promedio. Sin embargo, en dólares al valor oficial la escritura promedio cayó de 107.000 dólares a 95.100 dólares en diciembre. En ese período, el tipo de cambio paralelo pasó de costar 4,66 en diciembre del 2011 a 6,78 pesos en diciembre del año pasado, por lo que la escritura promedio cayó un 30% en un año, de 98.400 a 68.400 dólares blue.
El 2013 arrancó con mejores perspectivas, pero el nuevo salto que dio el blue espantó a los compradores. “Las primeras semanas del 2013 arrancaron muy bien las ventas, pero con el pico del dólar paralelo sobre los 8 pesos se volvieron a planchar las ventas”, marcó Armando Pepe, presidente del SOM, entidad que nuclea a mas de 600 inmobiliarias de todo el país.
De todas maneras, el empresario destacó que “la mayoría de las operaciones se realizan en dólares y con posibilidad de que haya una contraoferta”.
“El precio está sostenido porque la mayoría de los propietarios no tiene necesidad de vender, y cuando no es así se aceptan contraofertas razonables”, dice.
Para Pepe el ajuste en el mercado de la Ciudad de Buenos Aires es aún mayor del que reflejan las estadísticas de los escribanos, ya que buena parte de las escrituras responden a operaciones que se compraron en pozo dos años antes y que recién se pudieron registrar el año pasado. Las ventas genuinas cayeron por encima del 26%, según el titular del SOM.
A futuro
Los nuevos desarrollos llegan de la mano de un mercado que ya sabe cuáles son las reglas de juego. El lanzamiento de nuevas obras se hace con mayor cautela y se piensa desde un principio al fin la operación en pesos.
Wainstein asegura que los dueños de las tierras siguen demandando dólares, y no han movido los montos a pedir por ellas. Por lo tanto lo más habitual en los nuevos proyectos es que los propietarios se asocien al proyecto, canjeando el terreno por metros cuadrados a finalizar en ese mismo proyecto o ya finalizados en algún otro emprendimiento que tenga la desarrolladora. “Lo importante, es que el mercado sigue evolucionando”, destaca el titular de Qualis.
En la misma línea, Belio, de TGLT aclara que si bien se toman recaudos, no se frenan los nuevos proyectos. El desarrollo Venice, en Tigre, que incluye tiene pensados un total de 16 edificios se lanza en etapas, con una primera de cinco torres, y cuando esté vendido TGLT sacará una segunda parte. Lo mismo en Rosario, donde el proyecto de Puerto Norte avanza en etapas de a dos edificios y cuando se consolidan se da el siguiente lanzamiento. “Los planes no se detienen, pero la velocidad de avance depende de como responde el mercado”, concluye Belio.
