Uno de los lugares donde mas fuerte ha pegado la inflación es en la falta de crédito hipotecario. La inflación limita la posibilidad de los bancos de otorgar un crédito a tasas fijas que esten por debajo del aumento de los precios y despues de la Convertibilidad, los tomadores de préstamos ponen mucha resistencia a endeudarse a tasas variables. Pero que sucederia si esa tasa variable fuera atractivamente baja?
El Banco Ciudad lanzó una linea de hipotecarios con tasa del 5% de interés anual a 15 años de plazo y con un tope máximo de financiamiento de 1 millón de pesos.
¿Y dónde está la trampa? No hay trampa, pero si hay un mecanismo de indexación, la cuota del crédito no estará valuada en pesos si no en «unidades de canasta» que se ajustarán todos los meses según la canasta 5 que mide el Instituto de Precios de la Ciudad de Buenos Aires. Si la cuota es de 1.000 pesos que corresponden a un número X de unidades de canasta y esa unidad sube un 1% en el mes, la cuota se ajustará 1% ese período.
Esa indexación es la que le permitirá al banco cobrarte una tasa de interés tan baja. Claro, si la inflación es del 20% en el año lo que pagarás de tasa es 20% más la tasa del 5% acordada.
Pero la ventaja es que con una tasa de interés tan baja podés lograr que la cuota de ingreso al crédito sea considerablemente más baja que las que existen hoy en la plaza, lo que aumenta la posibilidad de enntrada al préstamo porque los ingresos requeridos también bajan, en proporción. Además, como la indexación se realiza sobre el crédito que ya tenés dado, y no es una tasa que pesa desde el inicio del crédito aumentado hasta las nubes la deuda que tenés que tomar en el banco, cómo sucede en la actualidad.
Para entenderlo con un ejemplo, un crédito promedio del Banco Ciudad es de 320.000 pesos.
• En un crédito a 20 años a tasa fija, pagarías una cuota de 6.800 pesos y necesitarías un ingreso de 17.000 pesos para acceder al préstamo.
• En un crédito a 20 años a tasa escalonada, pagarías una cuota de 4.600 pesos y necesitarías un ingreso de 11.900 pesos para acceder al préstamo.
• En un crédito a 15 años a ajustado por la canasta de precios, pagarías una cuota de 2.600 pesos y necesitarías un ingreso de 8.779 pesos para acceder al préstamo.
¿Te asusta un ajuste de la cuota del 20% o 25% anual? Tenés que pensar que ese es el nivel de intereses que hoy se paga por un crédito a tasa fija a 20 años, y también es lo que aumenta el alquiler que tenés que pagar todos los meses sin posibilidad de capitalizarte.
Al tratarse de una canasta y no de una tasa de interés fija, lo que tenés que considerar es que esa canasta probablemente evolucione en sintonía con lo que ajustan los salarios en relación de dependencia por paritarias, por lo tanto, la proporción entre cuota e ingresos se mantendría.
Si alguna vez visitaste Chile habrás escuchado hablar de las UF, unidades financieras en base a las que se calculan todos los créditos. El sistema en el país trasandino funcion´´o y hooy tienen el 16% del PBI en hipotecas, mientras que en la Argentina sólo el 1% del Producto Bruto está asignado en créditos hipotecarios.
