Cocheras para defenderse mejor de la inflación

La caída en el mercado inmobiliario que produjo el cepo cambiario no afectó a todos los rubros por igual. Los inmuebles usados se derrumbaron sobre todo en la Capital Federal, con caídas en las escrituras que superan el 30% interanual y bajas en los precios de operaciones promedio en dólares tanto al valor del oficial como del paralelo.

Sin embargo, los desarrollos de terrenos o departamentos de pozo se volvieron un refugio para quienes tenían pesos para ahorrar y ya no podían hacerse de dólares más que en un mercado ilegal. Y algo similar sucedió con el mercado de las cocheras.

Por tratarse de propiedades valuadas entre 10.000 y 20.000 dólares, la pesificación es más simple. Para el propietario que necesita desprenderse de la cochera obtener pesos a un tipo de cambio cercano al paralelo es una alternativa aceptable. Mientras que para el comprador, convalidar un precio cercano al blue, es una alternativa de dolarizar sus pesos comprando un activo que mantendrá el valor de la inversión.

¿Cuáles son los precios en pesos? Entre 85.000 y 200.000 pesos la cochera, dependiendo de la ubicación y de las alternativas de alquiler que determinarán la renta que rendirá a futuro.

¿Y la renta? El alquiler de las cocheras otorga una renta anual de entre el 3 y el 7%, lo que mejora la performance de un alquiler de un departamento. La variación en la rentabilidad está dada por el tipo de alquiler, si es mensual y fijo o si es comercial, y por hora.

Los alquileres fijos mensuales le permiten al propietario asegurarse un inquilino que probablemente estará todo el año alquilando, le garantizará cubrir los gastos fijos –las cocheras pagan expensas, ABL y agua- y le dará una renta del 3% anual.

Mientras que los alquileres comerciales, donde se compra una parcela dentro de un edificio de cocheras y se le entrega a un administrador común que administrará el negocio y mensualmente rendirá a todos los propietarios el proporcional de la ganancia del garaje. “Este modelo de negocio permite una rentabilidad del orden del 7% anual”, explica Alberto Súcari, titular de E-cocheras, dedicado a la explotación de garajes.

Hay que tener en cuenta que si bien este formato es más rentable, el primer año, en general, no paga una renta ya que la facturación la absorbe la inversión requerida para poner en marcha el negocio.

Por último, en tiempos de inflación la renta de una cochera se defiende mejor de la suba de precios que la de un departamento. Por tratarse de contratos cortos, mensuales en el caso de un alquiler fijo y diarios en el caso de un garaje por hora, los precios se pueden actualizar varias veces en el año, mientras que un departamento se ajusta, cómo máximo, semestralmente.

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