Dos años de cepo: ¿Qué pasó con el precio de los inmuebles?

Desde que el cepo al dólar se implementó en octubre del 2011 la venta de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires fue una de las actividades que resultó más perjudicada con caídas de las escrituras que superan el 30% interanual.
Sin embargo, el comportamiento de los precios ha sido sostenido y con fuertes alzas en pesos, lo que aleja a los asalariados del acceso a la vivienda. Lo refleja el indicador del gobierno porteño por el que se necesitan 69 sueldos para comprar un departamento usado de 40 metros cuadrados en la Capital Federal cuando dos años atrás era suficiente con 46 sueldos. Eso implica que se necesita un 50% más de sueldos en dos años.
La mayor suba se dio en los terrenos de desarrollos inmobiliarios, que aumentaron en pesos un 170% desde octubre del 2011 hasta el mes pasado. Fue uno de los sectores a los que se volcaron pequeños y medianos ahorristas con pesos ante la imposibilidad de atesorar dólares.
La caída más importante se da en la oferta promedio de departamentos en Capital Federal en dólares a la cotización del mercado informal, que mostraron una caída del 31% en dos años.
«Los departamentos usados son los que se han visto desfavorecidos por el cepo cambiario porque funcionan como una reserva de valor para sus dueños, quienes suelen ser menos proclives a pesificar la propiedad, independientemente del tipo de cambio esperado. Por otra parte, las unidades nuevas, en especial los desarrollos desde pozo, son consideradas bienes de cambio por lo que se muestra mayor predisposición de sus dueños a la pesificación», dice Mariano Nejamkis, director de ZonaProp.
Un resumen de los precios de los distintos tipos de inmuebles y los precios según el tipo de moneda:
• En Capital Federal el precio de venta en dólares se muestra estabilizado en 2.000 dólares, en septiembre del año pasado era de 2.058 dólares y en septiembre último fue de 2.074 dólares.

Al valor oficial, que en febrero del año pasado cotizaba a 4,35 pesos, el metro cuadrado era de 2.783 dólares y en la actualidad de 2.900 dólares, y también se mostró estable con un aumento de sólo 4,2%.

Sin embargo, en pesos, el precio promedio mostró una variación del 38,9% en un año al pasar en septiembre del año pasado de 12.109 pesos a 16.819 pesos el mes último. ¿Qué significa eso en dólares?

Al valor del paralelo -que cotizaba a 4,74 en febrero del año pasado y a 9,55 pesos en la actualidad- una propiedad cotizaba a 2.554 dólares en febrero del 2012 y a 1.761 dólares en septiembre del 2013, lo que significa una caída del precio del 31%.

• Los desarrollos inmobiliarios Premium en etapa de lanzamiento, cuando empezó el cepo cambiario, pedían un desembolso por metro cuadrado de 6.587 pesos, y en la actualidad aumentaron 105% y demandan unos 13.500 pesos por metro cuadrado.

La evolución es casi idéntica en el mercado del dólar oficial, donde aumentaron los precios 98% en dos años. El metro cuadrado al valor del oficial pasó de 1.557 dólares a 4,23 pesos en octubre del 2011 a 2.288 dólares a los 5,9 pesos que valía el dólar en octubre último.

Sin embargo, en el mercado del dólar paralelo el precio no sólo que no aumentó, si no que tuvo una caída del 7,6%, al bajar de 1.447 dólares a 1.336 dólares en octubre pasado.

• Los terrenos destinados a desarrollos inmobiliarios fueron lo que primero se pesificó. Mientras que en el 2011 el metro cuadrado en el lanzamiento de un barrio cerrado costaba 28 dólares y equivalían a 120 pesos. En la actualidad un terreno en un barrio cerrado similar cuesta 324 pesos, lo que significa un aumento del 170%.

Para el mismo terreno, al valor del dólar oficial, el metro cuadrado hoy cuesta 55 dólares, y tuvo un incremento del 96%. Pero al valor del paralelo el aumento fue del 18% en dos años de plazo, lo que significa un incremento menor que la inflación.