Los nuevos préstamos indexados siguen siendo la mejor opción para acceder a la casa propia, pero pueden derivar en un aumento de la deuda original
La colocación de créditos hipotecarios con el sistema de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que hace que la deuda se ajuste por inflación, comenzó de manera muy lenta luego de lanzarse en abril, pero, con la desaceleración de la inflación, las consultas aumentaron y en septiembre el total de préstamos indexados sumó $ 700 millones y crece a un ritmo de $ 20 millones diarios.
El sistema tiene un fuerte potencial, porque la cuota inicial equivale a menos de un tercio de la de un crédito a tasa fija en el sistema tradicional y se asimila al valor de un alquiler. Sin embargo, la indexación de la deuda por inflación puede desvelar a los tomadores.
En el propio Banco Central reconocen que en los primeros meses primó el temor a tomar un crédito indexado, pero esa desconfianza empezó a ceder con la baja de la inflación. El Santander Río tiene preaprobados más de 1400 créditos UVA y el Ciudad otorgó el 86% de los préstamos para vivienda en septiembre con ese sistema. El Hipotecario ya entregó 116 créditos y el Macro anunció hace unos días que bajó la tasa de interés de 5,5% a 3,5% para aumentar la competitividad de su línea.
La cuota es tentadora. Pero, ¿qué pasa con la deuda? Si bien en el mediano plazo el dólar y la inflación van de la mano, los primeros tomadores de créditos indexados pueden encontrarse con el mal trago de que la alta inflación y el dólar planchado aumentaron su deuda en dólares.
El crédito no se toma ni en pesos ni en dólares, se toma en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se convierten a pesos y se ajustan por el índice de inflación CER. Todos los meses el deudor paga un porcentaje de UVA convertido a pesos y se achica la cantidad de unidades que debe. Hasta ahí todos de acuerdo. El problema es que si en un mes la inflación es más alta que la cantidad de UVA que se cancela, la deuda pendiente de pago no sólo no se reduce, sino que aumenta. Pero si a eso se agrega que el dólar fluctúa a la baja, en ese período el deudor recibirá la noticia de que el capital que debe en dólares es mayor al que se tomó cuando contrató el crédito.
Así, por ejemplo, quien tomó un crédito de 71.174 UVA, recibió del banco 1.025.617 pesos, equivalentes a 71.973 dólares en abril, cuando se lanzó el sistema. En mayo pagó la primera cuota de $ 6932 y canceló por el sistema de amortización francés 174 UVA, ya que el grueso de la cuota va a pagar intereses, por lo tanto pasa a deber 71.000 unidades, que equivalen a $ 1.052.220, es decir, que su deuda con el banco se incrementó en $ 25.000. Pero hay algo peor, si esa deuda se convierte a dólares, pasó a ser de US$ 75.104. El capital adeudado aumentó US$ 3930 en un mes.
En el BCRA explican que esa situación se da sólo porque se concentraron los meses de mayor nivel de inflación en la etapa inicial de un crédito, que es cuando el grueso de la cuota va a cancelar intereses y no capital, y con el dólar planchado. E insisten en que la secuencia debe medirse en el mediano plazo. Una apreciación del tipo de cambio en un contexto de inflación alta, como el que se dio en el segundo trimestre, tendría también un aumento de los salarios medidos en dólares, por lo tanto el incremento de la deuda tendría como contracara un aumento de los ingresos en dólares.
Algo parecido pasa con la inflación y los salarios, porque la correlación de las dos variables es muy alta medida en plazos extensos, como los que requiere un crédito hipotecario. El Santander Río evaluó la serie de salarios e inflación de los últimos 50 años y detectó que sólo se registró un desvío en 2002. El resto del tiempo las dos variables fueron de la mano sin alejarse más de un 5%.
El problema es que las alternativas casi no existen. Los créditos a tasa fija exigen una cuota superior a los $ 20.000 por cada $ 1 millón. Lo que hace que el tomador deba acreditar ingresos de $ 60.000 para calificar. Las UVA parecen la mejor opción y probablemente la única accesible para quien tiene que comprar la primera vivienda, pero hasta que se despejen por completo los riesgos de inflación es un crédito no apto para cardíacos.
