Ya todo el mundo lo sabe, que a pesar de los intentos oficiales de pesificar la economía, el argentino medio continua pensando en dólares y 7 de cada 10 argentinos invierten en dólares o en ladrillos. Según el Colegio de Escribanos de la Capital Federal la cantidad de escrituras efectuadas este año está en un nivel muy bajo y parecido al de la crisis del 2002.
Entre las explicaciones se encuentran varias: la introducción del cepo cambiario, la incertidumbre respecto del rumbo que tomará la economía argentina, si se intensificarán los controles sobre otras áreas de la economía, incluidos los alquileres, qué hacer con los pesos que se reciben por la venta de las propiedades, entre otros.
Pero sin lugar a dudas el factor que más dificulta la motorización del mercado inmobiliario es determinar el “verdadero valor de un inmueble”. Calcular el verdadero valor de un inmueble es lo que en otros términos implica determinar el “valor justo” o “esencial” contra el cual comparar el valor de mercado para ver si está caro o barato.
Cómo toda inversión el valor justo está dado por el futuro ingreso por la renta de alquileres y por la posible apreciación del inmueble. Para determinar esas variables, la moneda de cuenta que se usa en Argentina es el dólar. Pero ¿qué dólar se debe tomar en estos momentos? Y ahí está la cuestión: los vendedores quieren recibir pesos tomando el tipo de cambio paralelo. Los compradores, quieren hacer valer su poder de compra y quieren establecer un tipo de cambio muy cerca del oficial.
Con una brecha cercana al 80%, las posiciones están muy distanciadas. Las pocas operaciones que se pactan, lo hacen a lo que se denomina “dólar celeste”, que es un intermedio entre el oficial y el paralelo, o sea 7,25. En dicho caso, el precio de la propiedad habrá experimentado una caída del 40% en dólares, respecto de lo que se invirtió. Ya no deberíamos hablar más de dólar celeste, sino que el que quiere vender debe aceptar una caída en el precio de las propiedades del 40%.
Lo que se está vendiendo con esta caída es lo más chico, bien ubicado y con amplia salida. Quienes pueden todavía aguantan los precios pero no venden. Un 40% por debajo de lo que estaban, el precio de las propiedades comienza a ser una buena oportunidad de inversión.
Por Marcelo Elbaum
