La reactivación de las operaciones de compra-venta en la Ciudad de Buenos Aires es una gran noticia, pero claro, ahora que vendemos nos encontramos con los costos de la escritura. A pesar de festejar la concreción de una operación inmobiliaria, muchas veces los impuestos y costos que nos encontramos al momento de escriturar son un dolor de cabeza.
Los honorarios profesionales de la agencia inmobiliaria interviniente son conocidos de antemano por los propietarios y compradores, pero los impuestos y costos de escrituración, que son más elevados, no siempre son calculados con anticipación. Esto ocurre muy seguido, ya que durante el proceso de venta de una propiedad, el foco está puesto en un principio en el precio del inmueble, así como en la elección de la agencia, luego en la negociación y finalmente cuando se culmina la operación, en los costos de la escritura.
Por eso, nos parece importante precisar estos conceptos. Al día de hoy, el vendedor de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires tiene impuestos y gastos aproximados de escrituración por un 4,3% de su valor, mientas que el comprador tiene impuestos y gastos aproximados por un 4,5% del precio del inmueble.
Los costos e impuestos son los siguientes (en porcentajes sobre el valor de la venta): Para el VENDEDOR: el 1,5% de Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITI) siempre y cuando no sea vivienda única, el 1,8% de Impuesto de Sellos y aprox. El 1% de gastos de Escribanía. Esto suma un total aproximado de 4,3% sobre el valor de venta de la propiedad. Para el COMPRADOR: aprox. el 2% de honorarios del Escribano (este monto puede variar), aprox. el 0,6% de otros gastos de escrituración y 1,8% de Impuesto de Sellos. Esto suma un total aproximado de 3,8% sobre el valor de venta del inmueble.
Estos montos, se suman a los honorarios profesionales de la agencia inmobiliaria, que rondarán el 2% del valor de la venta y el 4% del valor de la compra.
Ahora bien, además de los beneficios de mudarse a una vivienda mas adecuada, desde un punto de vista económico, con excepción de algunos períodos puntuales en la historia argentina, los inmuebles se han capitalizado de forma constante y cualquier adquisición realizada termina resultando un buen negocio en el mediano y largo plazo, muy por encima de los costos de la operación. En los últimos diez años por ejemplo, las propiedades han aumentado un 60% su valor, mientas que en la década anterior lo habían hecho en un 20% y en la década del noventa en un 175%. Los inmuebles son un capital que además de ser seguro, casi siempre aumentan su precio lentamente pero de forma sostenida con el paso del tiempo.
Algunos datos mas precisos:
Sobre el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Si el vendedor de una propiedad la utiliza como vivienda única y la reemplazará por otra dentro del año, puede pedir en la AFIP el certificado de no retención de este impuesto. Esto disminuye el costo de la operación en un 1,5%. Incluso, cuando esta propiedad fue incorporada en la Declaración de Bienes Personales el trámite se puede realizar online y de forma inmediata. En caso contrario se debe realizar un trámite presencial en AFIP para solicitar la exención y el mismo tardará varias semanas en aprobarse. En caso de tratarse de persona jurídica, el ITI no se aplica, sino que en su lugar el Escribano interviniente retiene un 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias que pagará la sociedad sobre esa venta.
Sobre el Impuesto de Sellos. Cuando se trata de propiedades de menor valor, el mismo puede ser significativamente menor ya que se calcula a partir de los $960.000 pesos. Representa el 3,6% de la venta, restando ese mínimo no imponible, y es afrontado en partes iguales por vendedor y comprador (1,8% cada uno).
En cuanto a los gastos de escribanía (estudios de título, diligenciamiento, aportes notariales, entre otros) son publicados por el Colegio de Escribanos y se pueden encontrar en Internet. Responden a una tabla de aranceles e incluyen algunos ítems fijos y otros variables. A modo orientativo, se pueden estimar en aprox. 1% sobre el valor de la escritura para el vendedor y aprox. 0,6% para el comprador. Las tarifas variables por estos costos tienen topes, por lo que para el caso de propiedades de alto precio, estos montos representarán un porcentaje menor que el señalado.
En conclusión, es recomendable saber con precisión todas las características de una operación inmobiliaria, a fin de evitar sobresaltos de último momento y en cambio poder disfrutar de la operación ya sea por el entusiasmo que genera la compra de un nuevo inmueble o la tranquilidad resultante de una buena venta.
