Renta en Miami vs. renta en Buenos Aires

La venta de inmuebles en Buenos Aires es por lejos la actividad económica que más sufrió desde que se instaló el cepo cambiario en septiembre del 2011, pero los precios han resistido a fuerza de vendedores que prefieren atesorar ladrillos antes que pesos. La contracara de ese fenómeno es que los precios de los alquileres han frenado su escalada y medidos en dólares han perdido mucho terreno, lo que hace que adquirir un inmueble en Miami sea hasta un 75% más rentable (y accesible) que en esta ciudad.

La compra de un departamento de 42 metros cuadrados y 2 ambientes promedio en Capital Federal demanda 706.398 pesos, según el índice mensual del portal de clasificados Zonaprop de septiembre.
Si el mismo departamento se adquiriera en dólares, la inversión promedio por esa unidad sería de 87.108 dólares, billetes que podrían venderse en el mercado paralelo a 831.881 pesos, con un dólar a 9,55 pesos a precios de septiembre.

Por lo tanto, aquellos que tuvieran los dólares atesorados, harían un mejor negocio saliendo a venderlos en el mercado ilegal, y comprando la propiedad en pesos, porque se ahorrarían 125.483 pesos, o 13.139 dólares.

El alquiler en pesos de una propiedad de esas características ronda en la Ciudad de Buenos Aires los 2.853 pesos, según el índice de Zonaprop, por lo que la rentabilidad de ese alquiler sería del 4,8% anual.

¿Ahora, qué pasaría si hacemos la misma operación en Miami?
La adquisición de una propiedad pequeña en la Avenida Lincoln de esa ciudad cuesta unos 65.000 dólares, y paga un alquiler mensual de 875 dólares, según sitios especializados.
Como las expensas y los arreglos corren por cuenta del propietario, hay que descontarle unos 420 dólares mensuales a lo obtenido.

Entonces, el alquiler neto que percibiría el propietario en Miami sería de 455 dólares mensuales y de 5.460 dólares anuales.
La rentabilidad de ese alquiler anual es del 8,4%, lo que representa un rendimiento de un 75% más que el que obtendría el mismo inversor en Buenos Aires.

Si el inversor estuviera radicado en la Argentina, y decidiera hacer una inversión inmobiliaria en Miami pero contara con pesos, cambiar el dinero en el mercado paralelo local le costaría a valores de septiembre 620.750 pesos, y una comisión por el giro de esos fondos o que no bajaría del 7%, lo que llevaría el gasto total a 664.202 pesos.

Aún así, el monto a invertir sería menor que el que requiere comprar un dos ambientes en Buenos Aires. ¿Pero qué pasaría con el ingreso que otorga esa inversión?.

Si el inversor ingresa al país los 5.460 dólares que obtiene por la renta, paga la comisión por esa transferencia y los cambia en el mercado paralelo, obtendría anualmente 48.493 pesos. El rendimiento sería del 7,3%, lo que sigue representando una operación 50% más ventajosa que en la Argentina.

Y lo más difícil de entender de todo: para un ahorrista argentino es más accesible adquirir una propiedad para renta en Miami que en Buenos Aires. Herencias que trajo el cepo cambiario.