Uno de los sectores que mayor protagonismo ganó en la Argentina después de la caída de la Convertibilidad fue el de la industria del turismo. La llegada de pasajeros desde el exterior creció de tal modo que el rubro dejó un saldo positivo en la balanza comercial de US$1.170 millones anuales entre 2003 y 2011, según datos de la consultora abeceb.com. Pero además en el mismo período se dio un fuerte crecimiento del turismo interno, la extensión de la temporada, con la aparición de los fines de semana largos y la generación de contra-temporadas en zonas como la Patagonia.
De la mano de la expansión de este negocio la industria hotelera comenzó reformulándose, con la profesionalización como primer objetivo para eficientizar el negocio y mejorar los estándares de servicio, para llevarlos a la altura de un cliente más exigente. Un negocio atomizado y manejado de modo familiar en la Argentina comenzó a organizarse con el desembarco de nuevas cadenas hoteleras internacionales, el surgimiento de inversores y grupos empresarios locales dedicados a la gestión profesional que trajeron el modelo de los condo-hoteles.
“Si bien se trata de un negocio incipiente frente a los formatos tradicionales de inversiones inmobiliarias, los condo-hoteles son parte del formato que se está empezando a desarrollar en la próxima etapa de la industria turística en la Argentina que requiere profesionalización”, explica Eduardo Rodríguez Suárez, gerente Regional de Desarrollo de ACCOR, el gigante francés del negocio de la hotelería.
El ejecutivo cuenta que en los Estados Unidos y Europa más del 50% del negocio hotelero está administrado por cadenas y operadores profesionales, mientras que en la Argentina menos esa participación es inferior al 20%. Y en el cercano Brasil, de un total de 170 hoteles que administra la cadena Accor, 70 fueron desarrollados por el formato de condo-hoteles, una participación que debería replicarse en la Argentina en el mediano plazo.
Los condo hoteles son la manera de que el ahorro interno del país se vuelque a financiar el desarrollo de un negocio como el del turismo. Hay dos sistemas centrales por los cuáles se opera:
• Se venden habitaciones que representan una participación sobre el total del emprendimiento que le dará derecho al inversor a una participación equivalente en el resultado del negocio.
• O se conforma un fideicomiso del que se suscriben partes que permiten que el inversor tenga una participación similar a la accionaria que le da derecho a la misma parte en el reparto de utilidades, que puede ser mensual, trimestral o anual, según cada caso.
El inversor, además, tiene un beneficio adicional a la renta que obtenga que es el de poder utilizar las instalaciones del establecimiento hotelero algún período en el año, según se acuerde en la suscripción de la inversión.
La inversión tiene como principales atractivos la diversifcación para quien ya tiene una participación en el negocio residencial o corporativo del real estate, ofrece una mejor tasa de rentabilidad que esas dos alternativas, y tiene la particularidad de ser contracíclica ante el riesgo de devaluación de la moneda, que es una discusión latente en la actualidad en la Argentina.
Si el peso se devaluara en la Argentina, el efecto inmediato sería que los precios de las propiedades tuvieran una baja, pero en el mismo momento la actividad turística recibiría una inyección de pasajeros del exterior, lo que daría un fuerte crecimiento al negocio. Eso pasó tras la salida de la Convertibilidad. “Es una inversión contracíclica, y es un buen resguardo de capital, ya que da una renta mejor que el alquiler tradicional”, explica Guillermo Villa, socio de la división Patagonia de inmobiliaria Tizado.
Eidico inversiones incluyó en su sistema cooperativo de inversiones el negocio hotelero desde hace varios años y la opción no ha parado de crecer. La empresa ha desarrollado hoteles en Ushuaia, San Martín de los Andes, Córdoba, y más recientemente sumó una alternativa en la Ciudad de Buenos Aires, con el Tango Hotel ubicado en el centro histórico de la ciudad, y alternativas en el exterior como Costa Rica y Miami.
Con el mismo sistema de fideicomiso al costo, un inversor puede pagar mensualmente una cuota en pesos (o en dólares en los casos de las operaciones en el exterior) y hacerse de una habitación en una propiedad que mantendrá el valor inmobiliario en dólares y que otorgará una renta más alta que la que rendiría un alquiler de una oficina o un departamento.
Rodríguez Suárez, detalla que en los condo hoteles de entre 2 y 4 estrellas, la rentabilidad promedio internacionalmente es de entre el 8 y el 12% anual.
En cambio, en los complejos cinco estrellas la rentabilidad anual es menor, pero hay una ganancia fuerte por la valorización de inmueble.
Villa agrega que las mejores zonas para este tipo de inversiones son en la Argentina la Ciudad de Buenos Aires y la Patagonia porque se trata de zonas con dobles temporadas, lo cual asegura una mejor renta para el negocio.
En el caso de la participación en desarrollos en el exterior, el atractivo adicional para un inversor es la posibilidad de diversificar su portafolio sumando otro país en la cartera y dolarizando la renta que obtendrá por ese negocio.
Si te interesó este artículo, quizá quiras leer:
* ¿Qué tener en cuenta para mejorar la rentabilidad de una inversión en condo hoteles?
