Las 30 claves para invertir en ladrillos

Son pocos los que en estos tiempos pueden invertir en ladrillos, y los que lo logran, deben tener muchos elementos en cuenta. Esta nota de Lorena Obiol publicada en El Cronista resume muy bien todo lo que hay que tener en cuenta.

Qué factores hay que tener en cuenta antes de adquirir una propiedad. Ubicación, características, formas de pago, trayectoria del desarrollador. Cómo aprovechar al máximo las ventajas que ofrece hoy el mercado. Una guía con el análisis en profundidad de 23 expertos.

Ante tanta incertidumbre, la necesidad de no correr riesgos es uno de los factores que impera hoy en el mercado. Los inversores y consumidores finales cuidan con recelo el futuro pájaro que tendrán en su mano y ya no sueñan con los otros pocos que pasan volando. La elección debe ser certera. Por eso, ahora no alcanza solamente con las variables de ubicación, precio, amenities y diferenciales. La solvencia y trayectoria del desarrollador y de quien construye también se transforman en factores de peso.

El Cronista Real Estate consultó a 23 expertos (desarrolladores, comercializadores y constructores) y elaboró las 30 claves que hay que conocer antes de invertir en el sector. Antecedentes, solvencia, trayectoria, seguridad, confianza y respaldo son palabras que aparecieron en el 65% de las respuestas. Los protagonistas también advirtieron sobre las cuotas que se agregan al final, sobre la necesidad de leer cuidadosamente los contratos y los pliegos de especificaciones y sobre el riesgo del lado del comprador. A contramano de otro dicho, hoy es mejor bueno conocido que malo por conocer y luego, padecer.

Con location, location,
location ya no alcanza

Sólo siete de los 23 consultados mencionan la ubicación como una de las claves y solo dos la posicionan como primer factor a tener en cuenta. «Los barrios consolidados claramente favorecen la inversión inmobiliaria y reducen sus riesgos», defiende la ubicación a rajatabla Ernesto Davidsohn, director General de Newland. Para él, el lugar de la propiedad no sólo permite conservar el valor e incrementarlo a lo largo del tiempo, sino que en momentos de crisis, si todas las propiedades caen, las bien ubicadas amortiguan el descenso. Además, agilizan su reventa, tienen facilidades de acceso y mayor cantidad de servicios.

Evaluar el respaldo y
la trayectoria del
desarrollador

Los antecedentes de quien vende son más que necesarios, sobre todo, en proyectos en el pozo. «Es de extrema importancia saber quién construye y quién vende. Por más que el negocio sea brillante, sin esas dos garantías el riesgo es mucho mayor», sostiene Manuel Mel, responsable de Ventas de Mel Propiedades.

Que el riesgo no quede del lado del comprador

Es recomendable elegir proyectos en los que las posibles contingencias sean resueltas por el desarrollador. «Existe la posibilidad de que algo se modifique durante la obra y que se traslade a los compradores», explica Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.
Contemplar los beneficios de pagar en cuotas y en pesos

Es importante analizar las financiaciones que ofrecen los distintos desarrolladores. Existen opciones de hasta 120 cuotas en pesos en departamentos a estrenar. También hay distintos plazos para la compra de terrenos. «Para los inversores y consumidores, se pueden adquirir hoy unidades a estrenar financiadas por el desarrollador en pesos a largo plazo, ya sea terrenos para construir o departamentos en desarrollo. En todos los casos se accede a unidades con valores muy competitivos con bajo margen en relación al valor de reposición de la misma unidad terminada», señala Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate. «Se pueden comprar unidades con financiación de hasta 120 meses, lo que permite diversificar el riesgo del inversor y poder comprar una unidad sin contar con todo el capital y, en algunos casos puntuales, se puede alquilar la unidad y de esa forma abonar con el alquiler una parte importante de la cuota mensual», aporta Pablo Brodsky, director comercial de Predial.

Si la compra es al contado y en dólares, se pueden conseguir descuentos
También aplica para quien tiene capital suficiente como para incrementar el adelanto y que, luego, las cuotas sean menores. «Quien tiene la suficiente capacidad adquisitiva hoy puede comprar muy por debajo de precios históricos, con ganancia a corto plazo. Hay que aprovechar los descuentos por pago en efectivo», recomienda Ignacio O’Keefe, director de la División Emprendimientos de O’Keefe Inmobiliaria.

Elegir proyectos que estén en condiciones técnicas y legales de construirse
Muchos emprendimientos se lanzan y comienzan a venderse sin tener aún aprobada la factibilidad, sin contar con la certeza de que tendrán gas o luz (como sucede en la mayor parte de Córdoba) o con restricciones que afectan al inmueble y paralizan la obra (como sucedió en varios predios que se lanzaron en CABA de 2008 a esta parte). «Recomiendo adquirir proyectos que tengan viabilidad municipal otorgada», sugiere Gustavo Araujo, CEO de FSA Group Argentina.
«Hay que tener muy en cuenta los aspectos jurídicos al momento de analizar una inversión, ya que existen muchísimos recaudos que hay que prever: titularidad del inmueble, situación legal del vendedor, zonificación y posibilidad de habilitación, restricciones de reglamento de copropiedad, afectación del inmueble a patrimonio cultural o histórico, situación judicial (en caso de sucesiones, embargos o juicios) y constatación de superficies mediante planos», agrega Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
«Dentro del análisis global que determina la conveniencia de llevar a cabo la inversión, son determinantes los aspectos legales y los impositivo-contables, que pueden dar vuelta el signo del negocio. Por lo tanto, estar bien asesorado en esos dos aspectos es fundamental», suma Santiago Tarasido, gerente General de Criba.

Armar un análisis de sensibilidad que permita elegir mejor
«Para decidir dónde invertir hay que tener en cuenta algunos factores, como la ubicación, el precio, el estado del inmueble, las expensas e impuestos a pagar y, sobre todo, analizar que el inmueble pueda revenderse o pueda ser rentado fácilmente», analiza Mercedes Ginevra, directora Comercial de Gnvgroup.
«Una vez decidido el rubro del mercado en el cual invertir, los puntos a evaluar en primer término serán: localización, categoría del inmueble, expensas, tasa de vacancia histórica. Con estos puntos relevados se armará un análisis que permita elegir la mejor alternativa», aporta Mariana Stange, directora División Oficinas de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Evaluar la liquidez del producto y el retorno de la inversión

«Como regla general, a mayor liquidez de un producto, mejor resguardo de valor», sostiene Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar S.A. «Hay que entender bien qué se compra y la liquidez del activo que uno está adquiriendo. Es decir, si puedo venderlo bien y rápidamente, si es que lo necesito», completa Brodsky, de Predial.

Fideicomisos abiertos o cerrados, según se quiera asumir mayor o menor riesgo

Conocer la modalidad de compra es fundamental. Los expertos recomiendan saber de antemano si un fideicomiso es abierto cerrado, ya que el precio puede variar sustancialmente con la inflación. «Para tener mayor certeza del valor final, es recomendable ingresar como beneficiario a los fideicomisos a costo cerrado, en los que el valor se ajusta únicamente por el índice CAC. Así, si la obra termina teniendo un costo más alto que el incremento de este índice, el inversor no se hace cargo del aumento. Aunque hay mayor certeza de la inversión, la rentabilidad suele ser menor. Cuando los valores están limitados por el índice CAC brindan una cierta tranquilidad al inversor. Si bien el índice va variando, se puede calcular un promedio anual de los últimos años», señala Davidsohn, de Newland. Y agrega: «Para aquellos que buscan una posibilidad de mayor rentabilidad, otra opción es ingresar como fiduciantes en el fideicomiso al costo, al que se puede acceder con un ticket más bajo. En este caso, el inversor se hace cargo de los costos tomando como referencia el índice CAC para ajustar. Pero deberá tener en cuenta que, cuando el proyecto concluya, deberá abonar los costos totales incurridos en la obra».

Identificar el metro cuadrado ideal. El precio por m2, aislado de otras variables, tampoco alcanza
Tanto para futura renta como para luego revenderlo, hay que evaluar la cantidad de metros. «Las unidades de dos ambientes no deberían superar los 50 m2. Si superan ese metraje, la probabilidad de explotar el m2 al máximo baja. Es muy importante ver no solo a qué valor uno entra en una inversión, sino elegir bien cuántos metros compra. Porque lo que al principio puede parecer un buen negocio, puede llegar a dar bajas rentabilidades porque tiene más metros de los que debería», explica Mel, de Mel Propiedades.

Analizar la evolución de la zona y del proyecto

Además de la ubicación del emprendimiento, hay que estudiar cómo vino creciendo ese barrio o esa zona y cómo se espera que continúe. «Al invertir en una propiedad, el comprador debe analizar la evolución del valor y la zona, en relación a otros proyectos de la misma gama ubicados en otros lugares», plantea Lucas Zalcwas, director General de P&S Constructora.

Poner foco en los productos con algún diferencial
La especificidad del producto es un atributo que permitirá defender el valor, ya sea porque se dirigen a un público puntual, como por ejemplo el Medical Real Estate (que aprovecha la cercanía de un centro médico u hospital y toma en cuenta la demanda de hospedaje de los pacientes y la necesidad de los médicos de alquilar un consultorio) o porque tienen un valor agregado, como el caso de los lotes con viñedos o los olivares.
«Los inmuebles con características diferentes siempre tienen una demanda sostenida. Un ejemplo son los dormis en un country, porque tienen mucha demanda para alquiler temporario», detalla Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades.

Medir el impacto del costo de la construcción
Además de contemplar futuras subas, hay que contemplar el valor del m2 de construcción respecto del m2 terminado. «Hay que aprovechar el bajo costo de construcción respecto del producto terminado, ya sea para viviendas unifamiliares o multifamiliares, dado que, hoy, la tasa de intercambio es muy favorable a este tipo de inversiones», advierte Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.

Los beneficios del landbanking
Así como los desarrolladores se posicionan a partir del acopio de tierras para futuros emprendimientos, los inversores pueden hacerlo en su escala correspondiente. Pequeños o medianos terrenos en Zona Norte pueden convertirse en edificios corporativos el día de mañana.
«Considerando la poca disponibilidad de terrenos para la construcción de edificios corporativos dentro de Capital Federal, junto con la tendencia marcada de buscar espacios de oficinas en Zona Norte, la compra de terrenos comerciales para la posterior edificación es interesante. Se calcula que la tasa de retorno en este submercado se ubica en un 6,5% – 7%», opina Daniel Delfino, director de Brokerage de CBRE Argentina.

Estar atento al cambio de ciclo
El optimismo de algunos desarrolladores hace suponer que el año que viene la situación podría mejorar. De cualquier modo, siempre es mejor estar atentos. «Nos encontramos en vísperas de un cambio de ciclo y dados los tiempos del proceso para tener mercadería disponible, serán los inviertan ahora quienes mayor provecho sacarán del cambio de coyuntura. El mercado está expectante, hay una demanda contenida que espera señales para tomar decisiones, con lo cual, en un nuevo escenario, si el país recupera credibilidad, el rebote será enorme», pronostica Sergio Goldenberg, director Ejecutivo de Amarras del Gualeguaychú. «El momento para invertir es ahora. En 2016 los valores de las propiedades subirán mucho. La inflación empuja pero en este momento, por la menor demanda, las propiedades no suben», indica Julián Bonta, socio y Director de Proyectos Lumiere.

Prestar atención a los contratos
Es recomendable pedir una copia unos días antes de firmarlos para poder leerlos con tranquilidad y hacer las consultas o preguntas necesarias. «Los contratos desparejos entre el desarrollador y el comprador reflejan la disparidad de compromisos. El comprador depende de su dinero y de su voluntad de comprar. El desarrollador depende de su dinero, de su voluntad de hacer la obra, de la empresa constructora, de los arquitectos, de la Municipalidad, de los vecinos, del cumplimiento de todo el resto de los compradores, de las importaciones de insumos para la construcción… En función de todos estos elementos, existe la posibilidad de que algo se modifique y sea trasladado a los compradores. Es fundamental comprenderlo antes de subirse a un proyecto», sentencia Ludmer, de Interwin.

Timing, timing
timing

«Se dice que el mantra inmobiliario pasó de ser location, location, location a timing, timing, timing. Los mejores inversores que conozco estudian sus productos durante mucho tiempo, conociendo su evolución en el tiempo, y esperando la oportunidad adecuada para comprar bien. Para entender si uno está comprando bien, contar con información sobre precios y características de productos comparables es bien importante. Desgraciadamente, en la Argentina no es fácil y no hay sistemas online como en otros países, pero muchas veces se encuentra información que nos puede ayudar a entender si estamos pagando bien, si hay liquidez, qué tipología es la más demandada o que característica de un inmueble le agrega o le quita valor», aconseja Shaw, de Pinamar S.A.

Medir la rentabilidad también en función del valor regional
«La rentabilidad actual está en un piso, debido a la brecha existente entre el dólar oficial (en el cual se abonan los alquileres) y el billete (en el cual se valoran las propiedades para la venta). Por lo tanto, los ratios anuales actuales tienen una tendencia positiva asegurada», afirma Stange, de L J Ramos.
«El valor del m2 es uno de los más económicos a nivel regional y eso produce efectos positivos a mediano plazo. Más allá de la coyuntura actual del mercado, la rentabilidad en la Argentina continúa con parámetros interesantes. A esta situación hay que agregar que a mediano plazo (uno o dos años), cuando el mercado esté activo nuevamente, probablemente no se van a poder encontrar las oportunidades que se ofrecen hoy», asegura Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Proyectar a futuro
«El estudio del barrio/zona (tendencias, transportes) en la que se llevaría a cabo la inversión, como el de los barrios/zonas vecinas es importantísimo: tanto su actualidad como la evolución de los mismos a través de los años y su posible proyección. Este es un factor clave para la potencial apreciación significativa de la inversión», señala Tarasido, de Criba.

Verificar si la escala de la obra es similar a obras anteriores del mismo desarrollador
«En el sector de la construcción la incursión en obras de grandes escalas se produce gradualmente, por lo que el impacto ante una obra de mayores dimensiones que las anteriores no debe ser más que otro escalón sobre la base del camino ya recorrido. Es por ello que considero fundamental que, al elegir un proyecto en donde invertir, el comprador realice este análisis sobre el historial de la firma», sostiene Zalcwas, de P&S Constructora.

Analizar el proyecto arquitectónico

«No es lo mismo comprar un 2 ambientes en un emprendimiento ubicado sobre un lote de 8.66 metros que en un triple frente o en una torre. Un lote de mayor frente permite mayor flexibilidad al proyecto, más superficie a construir con unidades y áreas comunes de mejor diseño a igual o menor costo de expensas. Hay posibilidad de proyectar más superficies de amenities», expresa Davidsohn, de Newland.

El valor de la
escasez

«Creo que la variable más importante es cuán escaso es el producto en el presente y cuánto se espera que sea en el futuro. Los inmuebles escasos defienden mejor su valor y tienen mejores perspectivas tanto de renta como de valorización para el futuro», explica Shaw, de Pinamar S.A.

Avenidas que
prometen

Tanto por el Metrobús y la extensión de las líneas de subte, en algunos casos, como por zonas emergentes, hay algunas avenidas para tener en cuenta dentro de la Capital Federal. «Existen zonas como avenidas, cuadras que se proyectan al crecimiento y al desarrollo. Por lo tanto, apostar a esos lugares es una variante interesante para incrementar rentabilidad. Av Scalabrini Ortiz, Juan B. Justo, Triunvirato. En barrios: Parque Patricios, Chacarita, Coghlan», detalla Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Preguntar si la tierra del proyecto ya está paga

Suena muy puntilloso, pero lo cierto es que si el terreno todavía no se pagó, puede modificar el precio en dólares y acarrear incrementos. «Es importante saber si la tierra se pagó con efectivo y no generará inflación adicional al emprendimiento o si se hizo por canje de metros. En ese caso, es importante saber quién absorberá la inflación sobre esos metros con los que se pagó la tierra», alerta Ludmer, de Interwin.

Armar un portfolio variado

«El real estate ofrece distintos rubros en los cuales invertir (desde tierras o campos hasta hoteles pasando por industrias, locales, viviendas u oficinas), lo cual permite el armado de un porfolio variado, con diferentes tasas y riesgo», indica Stange, de L. J. Ramos.

Las ventajas del entry level y las microinversiones
Los productos inmobiliarios entry-level (líneas más económicas) se aprecian más rápido en algunos casos. «Muchos inversores buscan dentro de cierta tipología, ubicación y características mínimas, cuáles son los inmuebles más accesibles, con el valor más bajo del mercado, porque están convencidos que son mas líquidos y, generalmente, se aprecian mas rápido que otro tipo de inmuebles», asegura Brodsky, de Predial.

¿Apostar por una zona en transición o una consolidada?

«Si uno elige invertir en una propiedad en una ubicación privilegiada, como Av. Santa Fe y Callao, o en una zona con un franco crecimiento, como lo es Av. San. Martín y Juan B. Justo, se podría hacer la analogía entre un bono AAA, que es una inversión súper segura con una tasa de retorno baja, y un bono de categoría inferior pero muy cumplidor, que ofrece una ganancia superior», compara Brodsky, de Predial.

Tener en cuenta el propio perfil y pensarse como usuario, a pesar de ser inversor
«¿Tengo la paciencia de esperar un proyecto que me van a entregar dentro de dos a tres años? Si voy a comprar en un proyecto donde las cuotas son variables, ya sean al costo de la construcción o al índice CAC, tengo que evaluar qué capacidad poseo para adaptarme a los distintos montos de cuotas (si resultan mayor cantidad de cuotas o la misma cantidad, pero de mayor valor). ¿Puedo esperar algunos meses si la fecha de entrega de la obra se demora?», plantea Ludmer, de Interwin.

Analizar todos los submercados
«Si bien se considera al mercado inmobiliario como uno solo, en la práctica hay muchos submercados que muchas veces se mueven con poca correlación (o incluso con correlación inversa). Entender esos submercados y sus dimámicas es clave. Las ciudades son sistemas dinámicos, con barrios y productos que suben y otros que caen. Aprender a leer las tendencias urbanas y demográficas es importante para entender las tendencias de valores», sostiene Shaw, de Pinamar S.A.

A pesar de todo, reservar un margen para la sorpresa
La economía argentina es cambiante y el negocio de real estate no escapa nunca a esa realidad. «Hay que permitirse pensar en diferentes alternativas de desarrollos, no sólo en lo que está de moda. Siempre puede surgir un nuevo tipo de negocios y sorprendernos con su rentabilidad», remata Tarasido, de Criba