En un contexto volátil y complejo, con la suba del dólar y las bajas de los créditos quisimos conocer que recomiendan los que saben a la hora de tener que comprar propiedades a pesar de la coyuntura actual.
Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, ‘’sobre todo para el inversor conservador’’, afirma. El empresario inmobiliario cuya firma cuenta con más de 50 años de experiencia en el mercado de Palermo, Barrio Norte y Recoleta, asegura que ‘’si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que más adelante ya no esté. La especulación muchas veces no es la mejor de las decisiones’’.
Asimismo, agrega que es importante tener en claro que es lo que uno desea encontrar ya que eso permitirá realizar una búsqueda lo más exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios y asegura que el comprador debería conocer qué aspectos de la compra son excluyentes y cuales estaría dispuesto a sacrificar.
En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes a para este tipo de operaciones, Altgelt asegura que hay que avanzar con aquellas que cumplan con los requisitos propios de compra, aunque aclara que, en el caso de que se busque para inversión ‘’quizás habría que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya estén consolidados’’.
Por su parte, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, coincide en que el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, aunque advierte que ‘’para llegar a un refugio de ladrillos primero hay que juntar dólares’’. Sin embargo, considera que tanto la Ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior están en ‘’pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite múltiples opciones’’.El empresario líder en la zona de Villa Crespo, Parque Centenario, Palermo y Chacarita asegura que la ubicación es un factor muy importante, ‘’como también lo son los barrios en desarrollo’’ que, según afirma son: Paternal; Chacarita; Villa Crespo y todos los relacionados a la Villa Olímpica del Sur de la Ciudad de Buenos Aires; ‘’el que apuesta allí hará un excelente negocio’’ vaticina. Asimismo, Migliorisi declara que tanto emprendimientos de pozo, usado como nuevo en las zonas mencionadas ‘’la plusvalía será mayor que en el consolidado corredor Norte de la Ciudad’’.
Respecto al refugio de capital, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur de la Capital Federal es cauteloso y declara: ‘’todo dependerá del intervalo temporal que se considere: en el largo plazo el bien inmueble demostró sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los 80’ a la fecha revalorizando su cotización en aquella moneda; en el corto plazo la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, tal ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados.’’
Si embargo, Di Mitrio recomienda ‘’sin dudas’’ comprar: ‘’las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento como el Sur de CABA, más concretamente en cercanías del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios con entrega hacia el año 2020 y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluación que traemos de diciembre a la fecha.’’
Por su parte, Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma que: ‘’si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura.’’
Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, también considera al ladrillo como refugio de valor y que en toda época ha demostrado ser la mejor inversión: ‘’los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, como ser el costo de la tierra, medido en términos de bien escaso por su ubicación, y la construcción, medido en horas hombre por la mano de obra y el costo de materiales’’. Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad del momento: ‘’en periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta justamente debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra, quizás más como refugio de inversión, que por ser necesariamente lo que realmente necesita. En momentos de mercado como este, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es un muy buen momento para comprar, ya que encontramos más oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor’’.
Según Altgelt, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja; además, ‘’los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado. Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un resurgimiento de los créditos’’.Además, Altgelt sugiere que si la compra es para inversión es importante analizar la renta: ‘’en ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que más se asemeja a esa renta’’. Por último, el inmobiliario observa que ‘’el temporario hoy no lo ve’’ ya que considera que el negocio cambió porque el inquilino que viene hoy es el latinoamericano que suele pagar en pesos.
Mientras tanto para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento ‘’que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado’’. ‘’El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con materiales difíciles de volver a conseguir y a valores, que en muchas ocasiones no llegaría a su real costo de reposición’’.
Seeber afirma que siempre recomienda comprar y recomienda al consumidor final que no especule con la coyuntura, sino que salga a satisfacer su necesidad de vivienda ya que ‘’la coyuntura es traicionera y siempre aconsejo no descalzarse. Es decir, vender y comprar al mismo tiempo. No especular con el techo de uno.’’Según el especialista hay que volver a mirar los pozos en buenas zonas si se convalida que el costo de construcción baja realmente; analizar la compra de inmuebles comerciales que quizás hoy encuentran vendedores con más ganas de venta porque las rentas dolarizadas han sufrido con la devaluación; evaluar la compra de unidades usadas a reciclar porque los plazos de obra son cortos y ahí se puede capitalizar la baja del costo de remodelación medido en dólares en forma inmediata y por ultimo analizar la compra de unidades afectadas al alquiler temporal ya que si Argentina se vuelve más barata, ‘’mejora el turismo y este cliente paga en moneda dura’’.
Por su parte Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, que lidera la zona sur de la Capital Federal y el barrio de Parque Patricios, sostiene que el ladrillo es la mejor inversión ya que, por ejemplo, ‘’el que compró un departamento hace diez años en Belgrano hoy ganó en dólares un 140%.’’.
Puebla recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de inversión que se tenga: ‘’en un monto de entre U$20.000/U$30.000, recomiendo la compra de cocheras en zonas de alta densidad ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo’’. En línea con esto, el empresario recuerda: ‘’tradicionalmente nuestros padres nos educaron para tener el techo propio, pero yo creo que hoy debemos repensar todo de nuevo ya que para un joven con capacidad de ahorro y con una vida por delante, las pequeñas unidades de negocio le permiten hacerse de una renta para vivir en el lugar que más le guste sin el peso de la casa propia.’’
En cuanto a las zonas y al tipo de propiedades, Puebla advierte que hay que prestar especial atención a la zona Sur de la Ciudad debido a las inversiones que realiza el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires: Lugano; Pompeya; Parque Patricios; La Boca y Barracas son algunos de los barrios que recomienda. Además, asegura que hay buenas oportunidades en pozo ‘’pero si se busca una renta es mejor buscar algo con entrega inmediata. En los departamentos usados hay que mirar muy bien el estado del edificio a nivel mantenimiento ya que muchas veces el precio parece conveniente pero las reparaciones necesarias en el edificio hacen que las expensas sean un verdadero problema’’.
Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora que recientemente presentó Selene Libertador – ubicado en La Lucila – también considera una buena inversión al ladrillo, pero ‘’depende del tipo de producto a comprar y la zona’’. Para el directivo, en el contexto actual ‘’hay que ser más cuidadosos que antes ya que cada propiedad responde distinto’’.
Según Chomer, hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos asociados a un contexto de dólar alto: ‘’hay que pensar como en cualquier otra inversión: ¿qué panorama vemos para los próximos años? ¿habrá mayor demanda de viviendas? ¿mayor turismo receptivo? ¿mejores rentabilidades en el campo, en la industria, ¿en las empresas de servicios? Si uno logra responderse estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de CABA, será casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso.’’
En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad ‘’para un pase de manos’’: ‘’Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: ¿por qué creo yo que este inmueble subirá de valor en ese plazo?’’.
Por su lado, Oppel agrega que la inversión en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque lógicamente siempre irá de la mano de la economía: ‘’como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez’’. Para el empresario referente de Belgrano y Nuñez, el tipo de inmueble en el cual invertir dependerá del perfil, necesidad o estrategia de cada inversor. ‘’El alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento’’.
El alquiler temporario fue un negocio muy bueno en la década pasada según Ezequiel Chomer, pero ‘’en los últimos años tendió a estancarse por el enorme crecimiento de la oferta’’. Además, ‘’requiere de un elevado costo de mantenimiento, más riesgo de vacancia, y fundamentalmente, hay que ocuparse de atenderlo’’ agrega el especialista.
‘’Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en infraestructura’’ afirma el desarrollador.
Por último, el CFO de Grupo Chomer agrega que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta: ‘’para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Lo pongo en un ejemplo: comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversión. Y otro consejo final: no atarse al inmueble. Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de tiempo.’’
